Acquisition en nue-propriété

Caractéristiques économiques et conséquences fiscales essentielles de l’acquisition immobilière en nue-propriété

L’investissement immobilier en nue-propriété temporaire est un excellent placement à long terme pour des personnes qui souhaitent placer des fonds de manière stable et pérenne, neutralisant toute fiscalité et évitant tout risque locatif durant la durée du démembrement. On distingue alors le nue-propriétaire du bailleur usufruitier. La vente de la nue-propriété et de l’usufruit s’effectue de manière concomitante. Pour le nue-propriétaire les avantages sont notamment :

  • La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette IFI.
  • Les frais de mutation (dites « de notaire ») sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Lorsque l’usufruit s’éteint à la fin de la durée de démembrement, l’obtention de la pleine propriété s’effectue sans autres frais.
  • En cas de revente après extinction de l’usufruit, la plus-value immobilière imposable se calcule par rapport à la valeur en pleine propriété lors du démembrement, donc pas seulement à la valeur de celle de la nue-propriété. Le délai d’exonération des plus-values immobilières tient compte la date de l’acquisition de la nue-propriété.
  • Dès lors que le bien est donné en location par le bailleur usufruitier, seul les dépenses de grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil (travaux concernant la structure et la solidité de l’immeuble, la restauration de la toiture, la remise aux normes…) sont à la charge du nu-propriétaire et elles sont déductibles de ses revenus fonciers imposables. Le même principe de déductibilité s’applique aux intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition.
  • Aucun risque locatif durant la période de démembrement.
  • Les taxes foncières sont à la charge de l’usufruitier.

L’acquisition de nue-propriété peut s’effectuer sur des parts de SCPI ainsi que sur des immeubles ou appartements, en immobilier neuf (VEFA) ou ancien.

La valeur de la nue-propriété est décôtée par rapport à celle de la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement :

Durée Nue-propriété Usufruit
12 ans 62 % – 66 % 34 % – 38 %
15 ans 63 % 37 %
17 ans 60 % 40 %
18 ans 57 % 43 %

Voici notre sélection non exhaustive illustrant des projets d’immobilier résidentiel actuellement proposés par divers promoteurs selon les taux de nue-propriété et les durées de démembrement correspondants :

  • Bormes les Mimosas (06) : 60% / 16 ans (neuf)
  • Cannes (06) : 57% / 18 ans (neuf)
  • Nantes (44) : 63% / 15 ans (neuf)
  • Annecy (73) : 60% / 17 ans (neuf)
  • Toulouse (31) : 62% / 16 ans (neuf)
  • Menton (06) :  65.5% / 16 ans (neuf)
  • Nice (06) : 58% / 18 ans (neuf)
  • Antibes (06) : 66% / 15 ans (neuf)
  • Hyères (83) : 62% / 16 ans (neuf)

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