Démembrement de SCPI

Démembrement de parts de SCPI – achat d’usufruit temporaire

Caractéristiques économiques et conséquences fiscales essentielles de l’acquisition de parts de SCPI en usufruit temporaire

L’achat de parts de SCPI en usufruit temporaire suit une problématique de recherche de rémunération de placement ou de revenus fonciers / locatifs limités dans le temps, à moyen / long terme.

Cette approche est notamment intéressante en deux cas de figure :

1. Recherche d’optimisation fiscale de reports d’excédents de déficits fonciers

Ce cas peut se présenter en situation d’importants excédents du déficit foncier maximum de 10.7 K€. Les reports ainsi créés pourraient alors être partiellement perdus dans le temps compte tenu de la limite de 10 ans dedits reports.

Cette situation peut résulter :

  • soit suite à d’importantes dépenses pour travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration sur les biens locatifs en portefeuille,
  • soit suite au cumul d’imputations d’amortissements des dispositifs de Robien, Besson etc.

Il est alors possible de souscrire des parts de SCPI en usufruit. Dans ce cas, le prix de la part bénéficie d’un abattement selon la durée du démembrement temporaire.

Les dividendes représentent ainsi un flux de revenus complémentaire non imposable tant que le contribuable dispose de déficits reportés.

Le montant de souscription et la durée de démembrement sont à dimensionner en fonction des prévisions du revenus foncier à venir.

La durée d’usufruit dépend ainsi de la situation des revenus fonciers du contribuable et peut s’étendre de 5 à 10 ans.

2. Recherche de rémunération de trésorerie à moyen terme

L’approche est également intéressante pour des chefs d’entreprise, très petites entreprises et professions libérales (avocats, architectes, médecins, consultants…) qui recherchent une bonne rémunération de leurs trésorerie à moyen terme, en période de baisse de taux de rémunération des placements habituels (SICAV monétaires, compte à terme, fonds €…). Ils bénéficient ainsi d’un support économiquement stable et résistant à l’égard du risque des marchés financiers.

La durée habituellement conseillée pour ce cas est de 5 ans.

Taux de décôte de parts de SCPI selon la durée du démembrement

Durée Nue-propriété Usufruit
5 ans 78 % 22 %
6 ans 75% 25%
7 ans 72% 28%
8 ans 69% 31%
10 ans 65 % 35 %

Share your thoughts