Fiscalité du « déficit foncier »

Contexte d’application

Un très grand nombre de français sont assujettis à l’impôt et aux prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers. Dans ce cas les dépenses payées par un contribuable sur son patrimoine immobilier locatif constituent une charge fiscalement déductible conformément aux dispositions de l’article 31, I, 1° du Code Général des Impôts (CGI).

Ces dépenses concernent notamment :

  • les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation
  • la taxe foncière
  • les frais de gestion et d’assurance locatives
  • les primes d’assurance de propriétaire
  • les charges de copropriété
  • les frais et intérêts d’emprunt et primes d’assurance prêt

La déductibilité de ces dépenses est condionnée à la location du bien moyennant un bail soumis à la loi de 1989 qui vise les logements loués vides (donc non meublés) à usage d’habitation principale pour le locataire.

Elle s’applique aux biens locatifs détenus par des personnes physiques soit en direct soit via une SCI soit encore dans le cadre d’une SCPI.

NB : Les dépenses pour travaux dits de transformation, d’agrandissement et de construction ne sont pas déductibles.

Avantage fiscal

Pour les personnes physiques soumises au régime réel d’imposition, ces charges ont potentiellement pour effet :

  • de diminuer le montant de leur résultat foncier net imposable,
  • d’aboutir à la création d’un solde imposable négatif dit « déficit foncier ».

Les frais et intérêts d’emprunt sont déductibles à hauteur des loyers bruts encaissés ; tout excédent est reportable pendant 10 ans. Les autres dépenses peuvent créer un solde déficitaire imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10.700 € ; tout excédent est reportable pendant 10 ans.

Cette déductibilité est toutefois liée à un engagement de location de trois ans. Lorsque le propriétaire cesse de louer l’immeuble en question (ou le vend) avant ce délai, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont reconstitués. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

Stratégie d’investissement et de gestion

Sous cet angle deux leviers sont essentiels afin de baisser le solde foncier imposable voire le faire passer en déficit :

  • les dépenses pour travaux,
  • les frais et d’intérêts d’emprunt.

Dans la mesure où la nature des travaux éligibles couvre pratiquement l’ensemble de parties privatives et communes de logements existants, l’acquisition d’un logement dans le cadre d’une restauration d’un immeuble entier peut alors augmenter de façon importante le rendement de l’investissement.

Exemple

Les revenus annuels imposables hors immobilier d’un contribuable se situent dans la tranche maximale d’imposition (45%). Par ailleurs il dégage de son patrimoine immobilier locatif existant un solde foncier imposable de 30.000 €.

En l’année N il acquiert un appartement locatif en mauvais état. Dans la même année, il paie les dépenses des travaux de rénovation à hauteur de 50.000 € (parties privatives et communes).

Situation avant l’investissement
Les 30.000 € de revenus fonciers lui créent une imposition de 60.5% soit 18.150 €, dont :

  • au niveau de l’IR : 30.000 € x 45% = 13.500 €
  • au niveau des contributions sociales : 30.000 € x 15.5% = 4.650 €

Situation après l’investissement
En année N,
son solde foncier passe à (30.000 € – 50.000 € =) -20.000 € qu’il impute à hauteur de 40.700 € sur son revenu global imposable. Son solde foncier imposable baisse ainsi à -10.700 €, l’excédent de 9.300 € étant reporté à N+1.
L’économie d’impôt ainsi générée est de :

  • au niveau de l’IR : (30.000 € + 10.700 €) x 45% = 18.315 €
  • au niveau des contributions sociales : 30.000 € x 15.5% = 4.650 €

En année N+1,
son solde foncier imposable se situera à (30.000 € – 9.300 € =) 21.700 €.

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