Nature et fiscalité des SCPI

Nature de la SCPI

La SCPI (société civile de placements collectifs en immobilier) a comme objectif exclusif la détention et la gestion d’un parc de biens immobiliers.

Il existe deux types juridiques de SCPI :

La SCPI à capital fixe
Les augmentations de capital sont décidées par la société de gestion. Elles ne peuvent être initiées que si :
- les ¾ des souscriptions de la précédente augmentation de capital ont été investies ou engagées,
- les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.

En dehors de ces périodes d’augmentation de capital, la souscription est fermée et les parts ne sont disponibles que sur le marché secondaire.

La SCPI à capital variable
Dans ce type de SCPI, un capital « maximum » est prévu statutairement. Dans cette limite, la société de gestion, émet de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et rachète les anciennes parts aux vendeurs.

Contenu des SCPI

On compte trois grandes familles de SCPI :

La SCPI « classique »

Cette SCPI est investie en trois types de biens imobiliers du secteur tertiaire :

  • bureaux,
  • murs de commerce,
  • locaux d’activité et entrepôts.

Depuis quelques années, un certain nombre de SCPI évoluent de façon très diversifiée investissant également dans d’autres pays européens et investissent également dans des parkings et l’immobilier résidentiel dynamique.

Cette famille de SCPI représente environ 85% du nombre total de SCPI sur le marché.

La SCPI « fiscale »

Cette SCPI ne doit détenir que des logements, acquis neufs ou restructurés selon des dispositifs fiscaux spécifiques :

  • SCPI Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI monument historique
  • SCPI déficit foncier

La SCPI « déficit foncier »

Cette SCPI n’investit que dans des immeubles de logements à rénover. De ce fait elle effectue des travaux de réhabilitation plus ou moins importants. Elle ne dégage pas de dividende mais permet aux détenteurs de parts d’imputer des travaux sur leurs revenus fonciers.

Ce type de SCPI a fait son apparition en 2010.

Sa fiscalité

La SCPI est fiscalement transparente, elle n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Chaque détenteur de part déclare à titre personnel les revenus qu’il a perçus :

  • S’il s’agit d’une personne physique, elle déclare au titre de l’impot sur le revenu ;
  • S’il s’agit d’une personne morale elle déclare à l’IS.

Les personnes physiques détentrices de parts de SCPI, sont soumises aux dispositions suivantes :

Revenus fonciers
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans le cadre des règles s’appliquant aux revenus fonciers (dans la limite du plafond de 10.700€ par an). Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers.

Micro foncier
Lorsque les revenus de parts de SCPI ne dépassent pas 15.000€, les détenteurs de parts peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%. Ces revenus s’ajoutent aux autres revenus fonciers qu’ils doivent percevoir sans toutefois bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire (Besson, Robien, Méhaignerie, Perissol, Scellier, Malraux).

Revenus financiers
Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposé au niveau de chaque associé.

Traitement des plus-values
Le régime des plus values immobilières s’applique.

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